Vices cachés d’un bien immobilier – obligation d’indemnisation du vendeur (Bricks Advocaten)

Auteur : Ruben Volckaert (Bricks Advocaten)

Article X. État de la propriété.

Le bien est vendu dans l’état tel qu’il est aujourd’hui, bien connu de l’Acheteur.

L’Acheteur déclare avoir pu faire l’objet d’une enquête approfondie. Le Vendeur s’engage à le conserver et à le garder avec soin jusqu’à l’acte authentique.

L’Acheteur accepte le bien sans garantie de grandeur, même si la différence est supérieure au vingtième, ni due à des défauts du sol ou du sous-sol, avec toutes servitudes actives ou passives, visibles ou invisibles, continues ou non. , avantageux et désavantageux, et avec tous les défauts visibles et non visibles.

Le Vendeur n’est pas responsable des défauts visibles ; ceux-ci sont réputés connus de l’Acheteur. Par ailleurs, l’Acheteur déclare accepter la marchandise sans aucune garantie pour les vices cachés affectant la marchandise et qui étaient inconnus du Vendeur.

Le Vendeur déclare n’avoir connaissance d’aucun vice caché. En tout état de cause, le Vendeur transfère à l’Acheteur Potentiel toutes les garanties qu’il pourrait faire valoir envers les entrepreneurs, architectes ou promoteurs.

Il s’agit d’une clause d’exonération assez classique (clause dans laquelle le vendeur exclut ou limite sa responsabilité) dans laquelle le vendeur indique qu’il ne souhaite inclure aucune indemnisation pour vices cachés.

Une telle clause est nécessaire si l’on veut limiter la responsabilité, car la loi prévoit explicitement qu’un vendeur est tenu d’indemniser les vices cachés et que la disposition légale reste inchangée sauf si les parties y ont dérogé contractuellement.*

* L’achat-vente est simplement une loi complémentaire, ce qui signifie que les parties peuvent librement y déroger si elles le souhaitent, mais si elles ne le font pas, la loi s’appliquera inexorablement.

Indemnisation des vices cachés conformément à la loi

La loi précise :

Art. 1641 Code civil. Le vendeur est tenu de le garantir à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur, s’il avait connu ces défauts, ne J’ai utilisé l’article ou je ne l’aurais utilisé que pour l’avoir acheté à un prix inférieur.

Art. 1642 Code civil. Le vendeur n’est pas responsable des défauts visibles que l’acheteur aura pu constater.

Art. 1643 Code civil. Il doit être responsable des vices cachés, même s’il n’en avait pas connaissance, à moins que dans ce cas il ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune indemnisation.

Art. 1644 Code civil. Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix soit de restituer l’article et de se faire rembourser le prix, soit de garder l’article et de se faire restituer une partie du prix, laquelle partie sera déterminée par des experts. être déterminé.

Ces dispositions impliquent que le vendeur doit livrer un bien destiné à l’usage pour lequel l’acheteur l’utilisera. Pensez à un aspirateur qui a l’air bien à première vue, mais qui n’a pas de puissance d’aspiration pour aspirer, ce qui présente un vice caché. Dans ce cas, l’acheteur dispose d’un recours contre le vendeur (articles 1641 et 1642 de l’ancien code civil).

Les défauts que l’acheteur aurait pu déceler grâce à un examen attentif, à savoir les défauts visibles, sont couverts par la réception. Si l’acheteur ne se prononce pas sur les défauts qu’il a découverts lors de la livraison, il est réputé ne pas vouloir en tenir compte et accepter le bien comme tel. L’acceptation couvre les défauts visibles.

Contrairement aux défauts visibles, les vices cachés ne sont pas couverts par la réception. Le vendeur reste tenu de garantir les vices cachés, sauf si cela a été conventionnellement exclu.

Pour avoir droit à cette forme d’indemnisation, les conditions suivantes doivent être remplies simultanément. (Article 1641 du Code Civil)

1. Le défaut doit être caché

« Caché » signifie qu’un « acheteur normalement attentif » n’aurait pas pu remarquer le défaut « immédiatement » lors de la livraison et, s’il avait eu connaissance du défaut, il n’aurait pas acheté l’article ou l’aurait seulement acheté à un prix inférieur. Il s’agit bien entendu d’une question de fait dans laquelle la qualité de l’acheteur et la nature du bien vendu sont également déterminantes. Lorsque le bien est acheté par un spécialiste du domaine, on sera plus strict dans l’évaluation d’un vice caché que chez un non spécialiste (par exemple, l’achat d’une voiture par un garagiste, d’une maison par un entrepreneur ou un courtier immobilier). ) ou si un Si une maison qui doit encore être rénovée ou finie est vendue, il est probable que des problèmes doivent encore être résolus. Tout cela devra bien entendu être évalué dossier par dossier. Une évaluation professionnelle est toujours nécessaire.

Les défauts expressément mentionnés par le vendeur dans le compromis sont considérés comme des défauts visibles. En effet, si l’acheteur est conscient du défaut, le défaut ne peut plus être considéré comme « caché ».

2. Le vice caché rend l’article impropre à l’usage prévu

On distingue ici un vice caché intrinsèque et un vice caché fonctionnel.

Un vice intrinsèquement caché est le défaut qui rend le bien impropre à l’usage envisagé par l’acheteur, ou réduit à tel point cet usage que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix inférieur s’il avait connu du défaut.

Le vice caché peut également être un défaut qui rend un bien impropre à l’usage auquel l’acheteur, d’après ce que savait le vendeur, le destinait, même s’il n’affecte pas essentiellement le bien. Dans ce cas, on parle de vice fonctionnellement caché.

3. Le défaut doit déjà exister au moment de la vente

Le défaut doit exister au moment du transfert de propriété, sauf en vertu d’une clause différente ou lors de la vente de biens futurs où le bien lui-même n’existe pas encore (complètement) au moment de la vente. Il suffit cependant que ce défaut n’était qu’embryonnaire au moment de la vente et se soit développé ultérieurement. L’indemnisation prendra alors effet.

La charge de la preuve d’un vice caché incombe à l’acheteur. L’acheteur doit prouver que le défaut était déjà présent et qu’il n’a pas été créé par l’acheteur lui-même après l’achat.

Exclusion ou limitation de l’obligation d’indemnisation – pas toujours autorisée/possible

Les parties peuvent contractuellement étendre** ou limiter l’obligation d’indemnisation.

Par exemple, les parties peuvent limiter l’indemnisation à certains défauts, exclure tous les défauts (clause de non-indemnisation de l’introduction), déterminer que le vendeur ne sera pas redevable d’indemnisation pour les défauts découverts après un certain délai, déterminer dans quel délai un la réclamation doit être déposée (voir ci-dessous),… .

Une telle clause d’indemnisation est valable et est très couramment appliquée dans la pratique. La plupart des acheteurs signent un accord avec une telle disposition sans se poser beaucoup de questions, même si cela limite bien sûr considérablement leurs possibilités d’action.

Heureusement, la clause d’indemnisation ne s’applique pas toujours indéfiniment.

Si le vendeur a connaissance du défaut, la clause de non-indemnisation n’a aucune valeur. Vendre sciemment un produit défectueux avec toutes les exclusions de garantie est considéré comme une fraude. Une clause de non-indemnisation n’est donc valable que si le vendeur est de bonne foi.

Dans la relation entre un vendeur professionnel (un marchand ou un promoteur immobilier par exemple) et un acheteur-consommateur, une clause de non-indemnisation est même nulle car elle constitue une clause illicite au sens de l’article VII.83, 14° du Code. du droit économique.

Art. VI.83 Code de droit économique. Dans les accords conclus entre une entreprise et un consommateur, les termes et conditions ou combinaisons de termes et conditions qui servent à :

[…]

14° la garantie légale des vices cachés, déterminée par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l’obligation légale de livrer un bien conforme au contrat, déterminé par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil, d’éliminer ou réduire;

Il s’agit d’une clause d’indemnisation interdite.

** Par exemple, les parties peuvent convenir que le vendeur sera responsable des défauts même visibles. De telles extensions sont bien entendu rares.

Conséquences/possibilités de l’obligation d’indemnisation pour vices cachés

Lorsqu’il exerce son droit à indemnisation, l’acheteur dispose d’un droit de choix. Conformément à l’article 1644 de l’ancien Code Civil, l’acheteur a le choix soit de restituer l’article et de se faire rembourser le prix, soit de garder l’article et de se faire restituer une partie du prix, laquelle partie sera déterminée par des experts certains.

Dans le cas où l’acheteur opte pour conserver, par exemple, un immeuble, le prix à rembourser sera déterminé par le vendeur sur la base des travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés et non sur la base du prix auquel il a a été acheté. La propriété serait revendue par la suite.

Toutefois, dès que l’acheteur a revendu l’objet ou l’a grevé d’une sûreté, il perd son droit de choix et ne peut demander qu’une réduction de prix.

Si l’article a été revendu, le nouvel acheteur peut poursuivre son propre vendeur ou le vendeur d’origine dans la mesure où le défaut était présent dès le départ.

À court terme : agir rapidement, tel est le message

La réclamation doit être introduite par l’acheteur dans un « court » délai après la livraison (article 1648 ancien Code Civil). Ce court terme est apprécié souverainement dans la jurisprudence, en tenant compte, entre autres :

la nature du bien la nature du défaut les coutumes du lieu où l’achat a été conclu la situation des parties

La raison du court terme est de garantir que le défaut existait déjà au moment de l’achat et la question de savoir si le court terme a expiré ou non est une question de fait.

Le délai de réclamation peut également expirer en raison de certaines actions de l’acheteur, telles que la transformation ou la transformation du bien, dans la mesure où cela est lié au défaut. Suite à une transformation, il n’est plus possible de déterminer quelle est la cause du défaut.

Les parties peuvent également déterminer contractuellement pendant quel délai une indemnisation sera due pour les vices cachés et dans quel délai toute réclamation devra être introduite, sous peine de déchéance de l’obligation d’indemnisation.

Si les parties mènent des enquêtes ou des négociations à l’amiable, celles-ci peuvent être suspendues pour une courte période, mais uniquement dans la mesure où ces aspects surviennent dans le cadre du cours normal de ces enquêtes/négociations. En outre, cela peut être exclu lorsque le responsable a formellement nié sa responsabilité, mais qu’il ne participe à certaines enquêtes que du point de vue de l’assurance, comme cela a été récemment accepté par le tribunal de première instance de Flandre orientale, département de Gand dans un dossier de Bricks Advocaten. Une communication claire entre les parties lors de tels événements est donc très importante.

L’avis d’un professionnel est important

Un avis et des conseils professionnels sont essentiels tant pour une évaluation purement factuelle/technique que pour une évaluation juridique. En effet, les parties doivent tenir compte de nombreux aspects techniques d’une part et de considérations/possibilités juridiques d’autre part. En tout état de cause, attendre et ne rien faire n’est pas une option en cas de vices cachés.

Source : Bricks Advocaten